O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que a adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do preço ajustado no contrato, mesmo nos casos em que houve adimplemento substancial e a prescrição das parcelas remanescentes impossibilita a cobrança do saldo devedor pela parte vendedora.
Fundamentos da Decisão
A adjudicação compulsória é um mecanismo pelo qual o comprador pode exigir a transferência da propriedade do imóvel, caso o vendedor se omita em outorgar a escritura, desde que cumpridos todos os requisitos legais—especialmente o pagamento integral do valor convencionado. O STJ foi chamado a analisar se, mesmo diante do pagamento de cerca de 80% do preço, com o restante já alcançado pela prescrição para cobrança, seria possível autorizar a adjudicação compulsória com fundamento na teoria do adimplemento substancial.
Segundo o Tribunal, a quitação total é condição imprescindível para a adjudicação compulsória, pois a prescrição afeta apenas a pretensão de cobrança, e não elimina o dever de pagamento nem opera uma quitação ficta do débito. A exigência corresponde à natureza constitutiva da ação, que tem por finalidade substituir a vontade do vendedor pela sentença judicial em caso de recusa injustificada, desde que o comprador tenha cumprido integralmente suas obrigações.
Teoria do Adimplemento Substancial
O STJ detalhou que a teoria do adimplemento substancial se destina a preservar contratos em hipóteses de inadimplemento ínfimo e visa evitar a resolução contratual por falta de pequenas parcelas, incentivando a boa-fé nas relações negociais. Todavia, essa teoria não pode ser utilizada para viabilizar a adjudicação compulsória de imóvel sem quitação integral do preço, pois tal interpretação geraria incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas, corroendo a segurança dos negócios imobiliários.
Reflexos Práticos
Nos precedentes analisados, os compradores já haviam quitado parte expressiva do preço e a cobrança do saldo restante se encontrava prescrita; entretanto, o Tribunal afirmou que a mera prescrição não confere quitação e não permite a regularização do imóvel por via da adjudicação compulsória sem o pagamento total. Alternativamente, caso a quitação integral não seja atingida e não haja manifestação colaborativa da parte vendedora, é admitida a regularização por acordo ou mesmo mediante ação de usucapião quando preenchidos os requisitos legais.
Portanto, para o STJ, não basta o adimplemento substancial ou a impossibilidade de cobrança de saldo devido para conceder a adjudicação compulsória—é imprescindível o pagamento integral do preço pelo comprador para que se implemente a transferência da propriedade judicialmente.
