Ele mora no imóvel há anos… e agora pode tirar tudo de você!

Entenda a usucapião entre herdeiros com base em decisão do STJ e descubra como evitar essa perda silenciosa

A partilha de bens entre herdeiros nem sempre é pacífica ou rápida. Em muitos casos, um imóvel deixado por pais ou avós é ocupado por apenas um dos herdeiros durante anos, enquanto os demais nada fazem. A dúvida que surge é: quem mora sozinho nesse imóvel pode se tornar dono exclusivo com o tempo? A resposta é sim — e o instrumento jurídico que permite isso é a usucapião.

Em junho de 2024, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou essa possibilidade em um julgamento emblemático, consolidando o entendimento de que o herdeiro que detém a posse exclusiva e prolongada de um bem pode pleitear judicialmente a sua propriedade. O caso analisado envolveu um herdeiro que residia sozinho em imóvel herdado, por mais de 15 anos, e buscava a declaração de usucapião extraordinária.

O que é usucapião?

A usucapião é um modo de aquisição da propriedade previsto na Constituição Federal e no Código Civil. Ela permite que alguém que exerce a posse contínua, pacífica, com ânimo de dono e por determinado tempo legal adquira a propriedade do bem, mesmo que não possua título registrado.

Existem diversas espécies de usucapião, sendo a usucapião extraordinária uma das mais conhecidas. Nessa modalidade, é necessário comprovar o exercício da posse por pelo menos 15 anos, ou 10 anos se houver comprovação de que o possuidor estabeleceu moradia habitual ou realizou obras e serviços de caráter produtivo no imóvel (art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil).

O entendimento do STJ no caso do herdeiro possuidor

No julgamento do AgInt no AREsp 2.355.307/SP, a Quarta Turma do STJ analisou um recurso especial interposto por um herdeiro que teve sua ação de usucapião extinta pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), sob o argumento de que ele não teria interesse processual por ser condômino do bem e, portanto, não poderia usucapir algo que já lhe pertence.

Contudo, o STJ reformou essa decisão. No voto condutor, o Ministro Raul Araújo destacou que a jurisprudência da Corte é pacífica no sentido de que o condômino (inclusive herdeiro) pode adquirir a propriedade exclusiva por usucapião quando exerce, com exclusividade, a posse do bem, de forma mansa e pacífica, pelo tempo exigido em lei. Disse o ministro:

“A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que há possibilidade da usucapião de imóvel objeto de herança pelo herdeiro que tem sua posse exclusiva, ainda que os demais herdeiros não tenham manifestado oposição formal, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião extraordinária.”

Além disso, o STJ afastou o entendimento de que o princípio da saisine (art. 1.784 do Código Civil) impediria a pretensão do herdeiro, explicando que, mesmo que todos os bens sejam transmitidos aos herdeiros desde a abertura da sucessão, a posse prolongada e exclusiva de um deles pode ser suficiente para adquirir a propriedade por usucapião.

Quais são os requisitos para a usucapião por herdeiro?

Para que um herdeiro possa adquirir a propriedade por usucapião, é necessário que sejam observados alguns requisitos fundamentais:

1. Posse exclusiva: o herdeiro deve exercer a posse do bem de forma isolada, como se fosse único proprietário, sem participação dos demais.
2. Posse contínua e pacífica: não pode haver interrupções na posse nem litígios com os outros herdeiros.
3. Animus domini: é preciso que o herdeiro se comporte como dono, arcando com encargos do imóvel, realizando manutenções e até benfeitorias.
4. Decurso do tempo: 15 anos de posse (ou 10 anos com boa-fé e justo título).
5. Ausência de oposição: os demais herdeiros devem ter permanecido inertes, sem adotar medidas que impeçam a consolidação da posse.

Esses elementos devem ser comprovados por meio de documentos (IPTU, contas de consumo, reformas, escritura pública de cessão de direitos hereditários, entre outros) e testemunhas.

O que acontece com os outros herdeiros?

O fato de um herdeiro adquirir um imóvel por usucapião não ocorre de forma automática. Os demais coerdeiros têm pleno direito de se opor ao pedido de usucapião, mas, para isso, precisam agir em tempo oportuno.

Se os demais herdeiros:

• Não participam do inventário;
• Não se opõem à posse exclusiva do outro;
• Não reivindicam o uso comum do bem;
• Não solicitam aluguel proporcional;

...o Judiciário poderá entender que houve tolerância ou renúncia tácita à posse, o que favorece o reconhecimento do direito do herdeiro possuidor.

Portanto, a inércia prolongada dos herdeiros pode ter como consequência a perda do direito à herança daquele bem, já que o instituto da usucapião tem por finalidade justamente regularizar situações de fato consolidadas pela passagem do tempo e pela ausência de litígios.

Como evitar a perda do bem por usucapião?

Para os herdeiros que não ocupam o imóvel, é essencial adotar medidas que demonstrem sua intenção de exercer o domínio:

• Ingressar com pedido de inventário e solicitar a partilha do bem;
• Opor-se formalmente à posse exclusiva do outro herdeiro (judicial ou extrajudicialmente);
• Requerer o uso compartilhado do imóvel ou propor ação de divisão;
• Reivindicar aluguel proporcional ao seu quinhão hereditário.

Essas ações interrompem a contagem do prazo para fins de usucapião e reforçam que o bem continua em estado de indivisão legítima.

Conclusão

A decisão do STJ representa mais um importante passo para o reconhecimento da realidade das relações familiares e sucessórias no Brasil. Muitos imóveis permanecem em situação de abandono jurídico por décadas, o que leva ao agravamento de disputas familiares e insegurança jurídica.

O herdeiro que mora sozinho no imóvel e arca com todos os encargos, quando cumpre os requisitos legais, pode buscar a usucapião como forma de regularizar a propriedade. Ao mesmo tempo, os demais herdeiros devem se manter vigilantes quanto ao seu direito à herança, pois a inércia pode ter consequências irreversíveis.

Por isso, é fundamental conhecer seus direitos, agir no tempo certo e, quando necessário, buscar o auxílio de um profissional especializado.

Fonte: AgInt no AREsp 2.355.307/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 27/06/2024, DJe 01/07/2024.

Link da decisão: http://bit.ly/3GxQenj